住宅を購入する時に有効な税制があります。その中の一つが「相続時清算課税制度」というもので、平成15年1月1日以後平成19年12月31日まで適用可能で、親が65歳以上、子供が20歳以上の法定相続人であることが条件とされ、生前に贈与した金額の2500万円まで贈与税を非課税とし、将来相続が発生したときに生前贈与した分を加えて総増税評価額を決定し、相続税支払時に清算するという制度です。

例えば、2500万円超の贈与を受けたときには、特別控除額を超えた部分に対して一律20％の課税となります。それが3,000万円の贈与であれば、差額の500万円に対して20％の税率となりますので100万円の贈与税となります。

また、この相続時清算課税制度には「住宅取得資金贈与の特例」が設けられており、平成15年1月1日から平成17年12月31日までの間に「住宅取得等のための資金」の贈与を受けた場合、次の特例を適用することが可能です。（住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の特例については、適用期間が平成19年12月31日まで延長されいます。）

1...「住宅取得等のための資金」の贈与を受けた場合には、贈与者（原則として父母）が65歳未満であっても相続時清算課税制度を選択することができます。

注...この場合、その贈与者からの贈与については、相続時清算課税制度の適用が継続されることになります。
受贈者は、贈与の年の1月1日において20歳以上でなければなりません。

2...相続時清算課税制度を適用する人が原則として父母から「住宅取得等のための資金」の贈与を受けた場合には、非課税枠が1千円上乗せされて3,500万円の住宅資金特別控除額を控除できます。

住宅取得等のための費用

「住宅取得等のための費用」とは、次のいずれかに掲げる新築、取得又は増改築等の対価に充てるための金銭をいいます。

イ...住宅用家屋の新築又は建築後仕様されたことのない住宅用家屋の取得
ロ...既存住宅用家屋の取得
・マンション等の耐火建築物は築後25年以内
・耐火建築物以外のものは築後20年以内
ハ...住宅用家屋の増改築等
（注）イ、ロ、ハとともに取得するその敷地のように供されている土地等を含みます。

などのメリットがあります。

最後に、住宅ローン控除についてですが、親や兄弟から借りた資金は、その部分に対して、住宅ローン控除の対象とはならないのでその点はご注意ください。

そして、現在残されている「居住用財産の3,000万円特別控除」とは、今まで住んでいた自宅を売却した時に、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円が控除されるというもので、もし自宅を3,000万円以下で売却した場合は、その分税金が免除されお得になります。

この特別控除は、以下のように適用条件があります。また、住宅ローン控除との併用は出来ませんのでご注意下さい。

（1）自分が実際に住んでいる「家屋」であること。

仮住まいなどの一時的な目的で入居した建物や、別荘、セカンドハウスの売却については適用されません。また、店舗併用住宅の場合は、住宅部分のみの適用となります。

(2)住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに譲渡した家屋（敷地を含む）。

転勤や住所変更などの理由などで自宅を手放す必要を考慮した場合。自宅として、住んでいた家屋が、災害などで滅失した場合、災害などの不可抗力による売却に関しては、適用可能です。

(3)売却先と所有者が配偶者や親子などの特別な間柄でないこと。

この場合の特別な間柄とは（1）配偶者や直系血族（祖父母、親、子供、孫など）。（2）生計をともしている親族など（3等親以内）（3）内縁関係にある人及び、その家族などのような関係間柄のことを指します。

(4)売却した年の前年、及び前々年に、3,000万円特別控除や買換え特例、譲渡損失、などの特例、譲渡損失についての損益通算、また繰越控除の特例を受けていないこと。

この特例は3年に1度しか受けることができません。

(5)この特例は、例えば夫婦で住居を共有している場合に共有者それぞれに特例が適用されます。

夫婦で自宅を共有していた場合に、それぞれにこの特例として3,000万円までの控除が適用されます。その際に注意することとして2人併せて6,000万円が控除されるわけではないのでご注意下さい。また、利用の際は、税理士などの専門家に相談し、届出は税務署に必要になります。

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