(6)住宅ローンの借換

住宅ローンの借換

住宅ローンの借換えとは、借りているローンを完済して、現在取引している金融機関、又は別の金融機関が発売しているローン商品に借り替えることを言います。もちろん、借換えは、無料で手続きもいらず、誰もが利用できるというわけではなく、借換え時には、審査はもちろんのこと各種諸費用や、他社を検討する際の手間や時間が必要となります。（一部金融機関、住宅ローン商品においては、手数料等が無料な金融機関もあります。）

一度、住宅ローンを決めてしまえば、住宅ローンの借換えは必要ないと考えている方もいるかもしれませんが、将来何が起こるかはわかりません。借換えは住宅ローンを賢く利用する上でも、とても重要な方法だということを忘れてはいけません。

何度も言うようですが、住宅ローンは一度決めれば良いというものではなく、住宅ローンが完済し終わるまでは、メンテナンスが必要なのです。住宅ローン自体が巨額である為、場合によっては、数回の借換えを実行したほうが良い時もあります。実際に、タイミングよく借換えをすれば、数百万円もの費用が浮く場合もあるのです。

もちろん、借換える際には、充分にシミュレーションをし、できるだけ多くの同業他社商品を比較することが大事です。また、金利が上昇傾向する時期と、金利が下降する時期とでは、借換え方法も変わってきます。タイミングよく借換える時に借換えることが、返済額を抑えるコツであり、賢い消費者でもあるのです。

住宅ローンの借換え方法としてベストなのは、やはり、同じ金融機関内での借換えが望ましいでしょう。他の金融機関への借換えになると、抵当権の抹消など新たに設定しなければならない手間や時間、その他諸費用も別途必要になるからです。

また、金融機関にもよりますが、残存期間が30年程度のローンの場合、1,000万円あたり、20万円ほどの費用が借り換えに別途必要になると見て良いでしょう。つまり3,000万円ならば、およそ、3倍の60万円ということになります。このように借り換えをする場合は、決して安くない費用を払わなければならない為、借り換え費用を合わせた合計額での比較をしなければなりません。

しかし、借換えが同じ金融機関内であれば、条件変更の手続きだけですみ、手数料も数千円から数万円程度で済むようです。借換えを検討の際には、まず第一に現在借入れをしている金融機関の商品に目を向けることが重要です。

また、住宅ローンの借換えについては、一つ大事なこととして、実行するスピードが上げられます。借換えの場合、手続きを開始してから、約1ヶ月半から、場合によって3ヶ月ほど時間がかかることがあります。その為、手続きを開始して、融資実行がされるまでに金利が変動し、当初予定していた金利で借りられなくなるということもあるのです。その為、借換えを決めたらすばやく動くことが大事です。

特に、借換えが考えられる人達というのは、3年や5年程度の短期の固定金利選択型を選んでいる方や、変動金利型などの商品を選んでいる人達です。そうした人達は、借入れ当初の金利が安いの魅力なのですが、契約期間が終了すると今まで借りていた金利の数倍アップするということが少なくありません。その為、固定期間が終了する前に借換えを検討をしなければならないのです。

また、借換えの場合、返済している者、すべての契約を締結し直すことになります。例えば、借換えをする際に、2人で返済していたとすると、借換え先の金融機関の審査の対象者は2人となり、それぞれが審査対象となります。

つまり、そうなると2人とも借換え先の審査基準に達しないといけないわけです。

また、借り換えをする目安としては、同商品において金利差が1%以上で、借入金残高が1,000万円以上、借り入れ期間が10年以上残っている場合などが目安として挙げられますが、その際に、手数料も考慮して計算するようにしましょう。

借換えのメリット＆デメリット

住宅ローンの借換えには、多大なメリットもあれば、その分、デメリットも存在します。両者をよく理解し、充分にシミュレーションを行ったうえで、借換えを実行するようにしましょう。

 メリット
低金利局面をうまく利用すれば、借換えにより、現在の借入れ金利よりも低金利で、しかも、総返済額を数百万円単位で削減できる場合もあります。

また、金利上昇局面において、よりリスクの低い商品へと借換えすることが可能です。

 デメリット
借換えには、諸費用と時間、手間が発生します。そして、自分達の経済状況や属性によっては、借換えが断られる場合もあるのです。

さらに、シミュレーションを充分に行わないと、諸費用を合わせた借換えの結果、元の返済額よりも膨らんでしまったという最悪の結果になることも考えられます。

借換えに必要な費用

すでに前述しましたが、借換えはすべて無料で行えるものではありません。借り換えの際には、各種費用が必要になります。その費用が下記に示すようなものです。

かかる費用	費用の目安
ローン契約書印紙税	金銭消費賃借契約書に貼付 借入額100万円超500万円以下　2000円 500万円超1000万円以下　1万円 1000万円超5000万円以下　2万円 5000万円超1億円以下　6万円 1億円超5億円以下　10万円
保証料	借入額、期間によって異なる ＜ある＞都市銀行の場合(借入額1000万円あたり>) 当初一括払い（外枠式） 10年返済...8万5440円 20年返済...14万8340円 30年返済...19万1370円 35年返済...20万6110円 当初支払いなし、金利上乗せ（内枠方式） 金利に0.2%上乗せ ＊保証料が不要（ゼロ）のローンもある
事務手数料	金融機関によって異なる。都市銀行では3万円程度、低額の場合の他、借入額に一定の率をかけて算出する場合もある。
登録免許税	抵当権抹消登録　1件1000円 抵当権設定登記　借入額の0.4%
司法書士報酬	抵当権の抹消、新たなローンの抵当権設定の手続きに関してかかる、借入額によって3万円〜10万円程度
火災保険料	従前の火災保険を引き継げる場合が多い、金融機関によっては加入のし直しを求められることもある。

借換えに必要な書類

すでに前述しましたが、借換えの大事なポイントとして、スピードがありますが、そのスピードを早める為にも、手続き等の書類をできるだけ早く揃えることも重要となります。借換えの際には、申込者本人だけでなく、場合によっては、その他の人の書類、印鑑証明書や住民票なども必要となりますので、それらをすばやく揃える必要があると言えるでしょう。

 注意するポイント（住宅金融支援機構HPより）

税務署や市区町村などから発行してもらう必要がある書類については、事前に準備しておきましょう。
「発行後３か月以内のもの」など発行期限を設けている書類がありますので、注意しましょう。
複数の金融機関の住宅ローンを利用する場合は、同じ書類が複数必要になることがありますので、金融機関に、事前に必要書類・部数をよく確認しておきましょう。

借入者・収入合算者に関する書類

書類	本人	収入合算者
借入申込書	○
印鑑証明書	○	○
住民票	○	○
課税証明書または住民税決定通知書（原本）	○	○
源泉徴収表（写）2年分	○(会社員)	○(会社員)
確定申告書(写)過去3年分	○（個人事業主）	○(個人事業主)
健康保険被保険者証(写)	○	○
団信申込書兼告知書	○
火災保険証券(写)等加入確認書	○
現在の住宅ローンの返済予定表（写）	○
住宅ローン以外の借入れ返済予定表(写)	該当者のみ	該当者のみ

＊借入者が会社役員の場合、源泉徴収票のほか、会社の決算書(写)も過去3年分程度必要です。

物件に関する書類（抜粋）

書類	マンション	土地付住宅購入
売買契約書(写)	○	○
建物工事請負契約書（写）		○（注文住宅の場合）
間取り図・平面図(写)	○	○
不動産登記謄本。抄本	○（抄本）	○（謄本）

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>> 基本から学ぶ賢い住宅ローン選び
住宅ローン選びは、人生の中でも大きな決断の一つと言えます。選択を間違えば、支払う必要のない金利を支払うことも考えられる商品なのです。それも数叙怏~という単位ではなく、数百万円という単位にもなりかねないローン商品なのです。そうしたことにならない為にも、利用者自身が賢い借入れ方法を学ぶようにしましょう。

(1)住宅ローンとは？
(2)住宅ローンの基本
(3)住宅ローン金利タイプ
(4)住宅ローンの選び方
(5)住宅ローンの返済方法
(6)住宅ローンの借換
(7)住宅ローン繰上げ返済
(8)住宅ローンについてのまとめ

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