(3)住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンの金利タイプは、住宅ローン選びの基本となるものです。金利タイプを選ぶのが初めてだという人には、難しい選択となりますが、将来の展望、今後の人生計画によって、様々な金利タイプの中から、その時々の状況に合わせて商品を選択しなければなりません。金利タイプ選択で人生の明暗を分けるということも過言ではないのです。

そこで、まずは、各種住宅ローン金利タイプのメリット、デメリットを知ることからはじめてみましょう。そして、最終的に自分達の判断で最適な金利タイプを選ぶことができるように学んでいければベストです。まず、住宅ローンの金利タイプには大まかに分けると、金利が変動する「変動金利型」タイプと、一定期間、もしくは全期間の金利が固定のままの「固定金利型」タイプの金利が存在します。それでは、順番にご紹介していきましょう。

全期間固定金利型ローン

消費者にとって、もっとも安心できる返済方法と言えます。契約時点での金利が完済するまで変わらないことから、金利の変動を心配する必要がありません。 代用的な商品としては、公庫と民間の金融機関が提携したローン、「フラット35」などを挙げることができます。フラット35ならば、短期固定金利選択型や、変動金利型のように契約終了後に、急に金利がアップするといった心配がないので、リスクが少なく安心して返済できる住宅ローン商品です。

 メリット
当初決めた、金利が変わらず、毎月の返済額が変わらないので、安心して支払いができ、完済するまで市場金利変動の影響を受けません。また、総返済額が、借入時に分かるので、ある程度、将来の返済予測を立てることができます。また、低金利傾向時には、あまり向かない商品ですが、金利上昇傾向時には、とても有力な商品だと言えます。

 デメリット
金利が変わらないという大きなメリットがある分、その他の住宅ローン商品に比べて、金利がやや高めに設定されています。なので、金利を第一に重視するという方にはお勧めできません。また、市場が低金利傾向であるのなら、その他のローン商品を利用したほうが、総返済額を抑えることが可能です。

財形住宅融資

公的ローンである財形住宅融資は、当初5年間の金利が固定され、以降も5年ごとに金利が変更するという金利タイプの商品で、財形住宅融資の金利は、新規発行5年ものの国債利回りを基準として決められています。もし、夫婦、親子が財形貯蓄をしているなら、それぞれで融資を申し込むことが可能です。また申込み時の金利は毎年4月、7月、10月、1月の年4回変更されています。

 メリット
財形住宅融資は、誰もが利用できるということはなく、財形貯蓄（一般財形、住宅財形、年金財形）などを1年以上利用し、それらの合計残高が50万円以上などの条件をクリアした方でなければ利用できません。金利は低めであるので、民間の金融機関が発売する同等商品（変動金利型）と比較検討した上で利用するようにしましょう。

 デメリット
公的ローンと言えども、5年ごとの金利変動があるので、リスクが高めな商品と言えます。もし市場が金利低下傾向であるなら利用することも考えられますが、長期の返済になる場合はリスクが高いと言えるでしょう。もし、長期に渡る返済ならば、別途フラット35や長期固定金利選択型などを選ぶ必要があると言えます。

変動金利型

変動金利型とは、年に2回（4・9月の基準日）ごとに金利が見直され、その都度、新しい金利が適用されることになります。また、5年間は毎月の返済額は変わらず、5年ごとに新しい返済額が計算されます。（但し、旧返済額の1.25倍を上限とする）

各民間の金融機関では、この変動金利型に優遇金利や、各種キャンペーンを適用し、金利を0.1%から1%程度低く設定した商品を発売しています。また、一般的に変動金利型商品は、金利が上昇する局面では、利用を控えた方が良い商品だと言えます。

また、前述したように半年ごとに金利が見直される為、金利上昇局面では当初予想していた返済額を上回ることが多く、それにより一気に返済が厳しくなることが予想されます。さらに、変動金利型を選択した宿命として、常に金利動向をチェックする必要があると言えます。

 メリット
変動金利型商品は全期間固定金利型商品よりも金利が低く設定されており、各金融機関で実施している優遇金利やキャンペーンなどを併せて利用することができます。また、5年ごとの返済額増額時の増額幅は25%までという「25%ルール」があり、25%以上の金利増加はありません。もし金利が低下傾向にあるのならぜひ利用したい商品と言えます。

 デメリット
その名の通り、変動金利型なので、半年ごとの金利見直しが行われるわけですが、金利上昇傾向時期に利用すると、思いがけず金利が上がってしまい、急に返済額が増えてしまいます。また同時に、未払い利息が発生し、最悪、利息も払えなくなるという場合もありますのでご利用の際には、変動金利型商品の特性を十分に知った上で利用するのが好ましいでしょう。

＊未払い利息とは、半年ごとに見直される金利動向によって、利息額が返済額を超えてしまうことを「未払利息」といいます。また、変動金利型の場合、将来の返済予測が立てにくく、長期の返済や、金利上昇局面での利用は避けた方が無難だと言えるでしょう。

上限金利付き変動金利型（キャップローン）

上限金利付き変動金利とは、変動金利型商品に、上限金利が設定された変動金利型商品です。内容については、変動金利型商品と同じで、それに上限金利が設定された商品と思えばよいでしょう。また、上限金利付き変動金利型は、金利上昇部分の上限を設けることによって、ある程度の将来不安を幾分か柔らげることが可能です。

変動金利型商品ではリスクが高すぎて安心できないという方は、ちょっと安心をプラスした上限金利付き変動金利型商品を選ぶという手もありかもしれません。

 メリット
変動金利型とは違い、金利の上限が決まっているので、返済計画も立てやすく、変動金利型商品よりは安心感があります。

 デメリット
上限金利付き変動金利では、上限金利の設定がある分、変動金利型よりも若干金利が高くなってしまいます。また、根本は変動金利型商品なので、金利変動に敏感でないという方にはお勧めできません。さらに、変動金利型商品同様に、返済が長期間になる場合や、金利上昇局面には向かない商品です。

固定金利選択型

固定金利選択型とは、一定期間内のみ、固定金利が適用されるものであって、全期間固定金利型とは違い、支払い期間すべてにおいて、当初の金利が適用されるわけではありません。一般的に、民間金融機関で取り扱いが多い商品は、2年、3年、5年、10年などの商品です。また、それぞれの期間によって金利は異なり、2年と10年の金利を比べると1%以上も異なる場合があります。ご自身の用途に合わせて期間をお選び下さい。

流れとして、例えば3年固定金利を選ぶと、3年間金利が固定され、丁度3年間が過ぎると期間終了後に、再び固定期間選択型を選ぶか、新しく変動金利型を選ぶかを選択しなければなりません。そして、その際、固定金利選択型、変動金利型のどちらも選択しない場合には、自動的に変動金利型へと変更されることになるので切り替えの時期には注意が必要です。さらにその際手数料が掛かることも忘れずに。

また、この固定金利選択型で注意しなければならないのは、一般的に言われている「25%ルール」が通用しないということです。例えば金利動向によっては、返済額が25%以上に膨れ上がることも考えられ、契約期間終了後に一気に金利がアップし、返済が困難になるということも考えられます。その為、充分に将来予測をした上で、期間の選択をした方が良いでしょう。

 メリット
固定金利選択型の、特約期間は2年などの短期間から、20〜30年超の長期まで様々な商品が揃っており、それぞれの消費者のニーズに合わせた選択が可能です。うまく利用すれば、大幅な費用削減をすることも可能です。

また、各金融機関では、短期固定金利型商品において、優遇金利制度や、キャンペーンなどを実施していることもあり、それを利用すれば当初の返済負担を大幅に減らすことが可能です。長期返済には向きませんが、短期完済をする方には、長期返済用の固定金利型よりも金利を大幅に抑えられる為、十分視野に入れ検討することをお勧めします。

 デメリット
固定金利選択型では、通常、特約期間中は金利タイプを変更することはできません。また、変更の際には、その都度、事務手数料や繰上返済手数料などの諸費用が必要であることが多いようです。そして、当初の返済計画に比べ、あまりに固定金利選択型の期間が短いと、契約期間終了後の金利上昇に返済が対応できないことがありますので、金利期間の選択は、市場金利の動向を見ながら慎重に行った方が良いでしょう。

ミックス型

ミックス型は、上記ご紹介した、住宅ローン商品を、それぞれ組み合わせる方法です。例えば、最初の期間を固定金利型にし、残りの期間を変動金利型にするといったことが可能です。上記にご紹介した、商品では、金利局面にあった商品が選べないという方や、変動金利型商品のリスクを少しでも抑えたいという方などは、ミックス型商品を選択して、より自身に最適な金利商品を選ぶことが可能です。

 メリット
変動金利型商品一本ではなく、その他商品を組み合わせることで、ある程度リスクヘッジすることができます。

 デメリット
ミックス型は、その名の通り、複数のローン商品を組み合わせたものですから、利用する際には、ある程度の知識を持っておくことが必要です。また、他の金融機関で発売されている同じミックス型商品との比較検討が難しいということも言えます。

預金連動型

預金連動型とは、まだほんの一部の金融機関でしか発売されていない商品で、その名の通り、預金額と連動した住宅ローンです。住宅ローンの残高のうち、預金残高を超えた部分にのみに金利が発生するという面白いローン商品です。つまり預金を増やせば増やすほど、金利負担が減るということになります。

また、預金連動型の場合、その仕組みから、返済金額がなくなるということではなく、そのまま預金となるので、緊急の際にも、手持ち資金として、預金から引き出して利用することができます。

 メリット
通常の預金同様に、利用することができるので、預けている預金を緊急の際の資金としても流用することができ、さらに預金をすればするほど、金利負担が減るので、通常の繰上返済の手続きのように、余計な手間や時間を必要としません。

 デメリット
預金したお金はいつでも利用することができる為、ついつい使いすぎてしまうことが考えられます。また、預金が減った分だけ、金利負担が増えることになるのでその点は注意が必要です。また、当初の金利設定が高めな為、低金利が第一条件だという方には向きません。ちなみに、普通預金の残高で利息は付かないということを覚えておきましょう。

安全性の面からの評価

住宅ローンの金利設定を安全性の面から見て、リスクの大小をつけるとなると以下のようになります。もちろん、リスクはその時々の市場金利、利用者の経済状況によって異なりますが、ただリスクを避ける方法をとるのがいつもベストだとは限りませんので参考程度に覚えておくと良いでしょう。

よくリスクが高いと言われる変動金利型でも、時代傾向に合わせうまく利用すれば、総返済額を抑えることが可能なのです。これはすべての金利タイプに言えることで、それぞれ一長一短があります。

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>> 基本から学ぶ賢い住宅ローン選び
住宅ローン選びは、人生の中でも大きな決断の一つと言えます。選択を間違えば、支払う必要のない金利を支払うことも考えられる商品なのです。それも数叙怏~という単位ではなく、数百万円という単位にもなりかねないローン商品なのです。そうしたことにならない為にも、利用者自身が賢い借入れ方法を学ぶようにしましょう。

(1)住宅ローンとは？
(2)住宅ローンの基本
(3)住宅ローン金利タイプ
(4)住宅ローンの選び方
(5)住宅ローンの返済方法
(6)住宅ローンの借換
(7)住宅ローン繰上げ返済
(8)住宅ローンについてのまとめ

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