(2)住宅ローンの基本
住宅ローンの基本
住宅ローンの基本として、自己資金や、頭金についての考え方があります。 特にこれといった決まりはありませんが、住宅を購入する際の自己資金の目安としては、購入価格の20％〜30％以上は必要だと言われています。もちろんそれ以上に多ければ多いほど良いとされます。
例えば、3千万円の物件ならば、そのうちの30%の900万円以上の頭金を目安に資金を貯めます。頭金は貯めておくことが基本ではあるのですが、場合によっては、頭金を貯めずに、住宅ローンを組んだほうが良い場合があるようです。それはどういう場合かというと、現在、超低金利時代にあって、頭金を貯めるまでには後、数年間は必要とする時などです。超低金利時期ならば、数年後に金利が上がることは誰もが予想できます。
このような場合、頭金を貯めるか、それとも、頭金なしでローンを組むかどうかが悩み所と言えますが、この場合、まずシミュレーションをして見ることをお勧めします。
頭で考えるよりも数字で見たほうが数段分かりやすい為です。場合によっては、頭金なしでも、借入時の金利が低ければ、数年後の金利上昇分の支出をカバーしますので、数年後に頭金を貯めた場合と、頭金なしで住宅ローンを利用した場合では、頭金なしで住宅ローンを購入した方が、総返済額が抑えられるという場合もあるのです。1%の金利上昇で、総返済額が大きく変わることを忘れてはいけません。住宅ローンの場合、わずか0.01%でも惜しいのです。
頭金を貯めるのが常識かつ当たり前だと思われていましたが、超低金利時代であるなら、必ずしもそうであるというわけではないのです。また頭金を貯めない分、その余剰金を別途、繰上返済などをすることによって、一気に返済期間や総返済額を減らすことが可能で、頭金を貯めずにローンを組んだ方も、頭金を貯めた人同様に総返済額を抑えることが可能です。
こうして見ると如何に「金利」が重要だということが分かるはずです。
また、住宅ローンでは、購入時に頭金の他に、様々な費用（諸費用）が必要になります。ついつい忘れがちですが、諸費用（手数料）の部分はとても馬鹿にできない額になります。そしてもし、購入する物件が、高額な物件であればあるほど、その額に見合った、諸費用が必要となるのです。
一般的に購入物件に必要な諸費用の割合は、購入物件の5%〜10%程度と言われています。もちろん、その1割の部分は、頭金に含めることはできずに、貯めた資金の中から別途その費用を捻出しなければなりません。つまり、それらの計算すると、 「頭金＋諸費用＝自己資金」となり、購入時には総費用がどれくらいかかるのかということも具体的にシミュレーションしておくと良いでしょう。
また、住宅ローンを利用する人の中には、当初の返済予定が狂ってしまい、延滞が続いて、ついには返済がストップしてしまうという方もいます。このような事態になってしまう多くの理由として、当初の頭金が少なかったということが理由の一つにあるようです。頭金なしでローンを組むのも一つの手だと言えますが、利用する際には、十分に比較、検討した上で実行するようにしなければならないことが言えるでしょう。
住宅購入時に必要な費用とは？
住宅購入時に必要な費用は、実に様々です。中には、今まで聞いたことがないような費用まで発生することがあります。その為、住宅の購入費用だけを目安に資金を貯めていたという方は注意しなければなりません。例えば、頭金をギリギリに貯めておいたとしても、諸費用の部分が払えず、購入計画が崩れたという話も聞くからです。
そこで、以下に購入時に必要となる諸費用の具体的な内訳をご紹介します。
| 取得費用 | 印紙税（売買時）...売買契約書や請負契約書に金額に応じて添付します。 登録免許税（保存・移転登記）...不動産の登記をするときにかかる税金です。 登記手数料（表示登記・保存・移転登記）...司法書士に依頼した場合に支払います。 不動産取得税...土地や建物を取得した時にかかる税金で、入居後に収めます。 仲介手数料...仲介業者に支払う手数料です。（中古物件等にかかります。） |
| ローンの手続き費用 | 印紙税（住宅ローン契約）...ローン契約書に添付します。 |
| その他の費用 | 引越し費用 新居の家具購入費 粗大ごみ処分代 電話異説費、水道加入金 マンションの場合修繕積立金（一時金） 耐久消費財購入費 解体費用 仮住まい費用 |
住宅取得後に必要になる費用
また、住宅ローンを組めば、やっと一安心できるのかと言えばそうではありません。住宅購入後にも様々な費用、手間や時間が必要となることを忘れてはいけません。住宅は購入して一安心でではなく、ローン商品と同様に、住宅購入後にも、常にメンテナンスを行わなければならないのです。
まずは、住宅を購入すると、賃貸で住宅を借りていた時とは異なる費用が発生すること知っておかなければなりません。
住宅購入後の諸費用については、購入した物件が「一戸建て」か、「マンション」かなどによっても変わってきますので、そういった諸費用の部分も当初の購入時計画に含めるべきでしょう。特に、マンションを購入する場合は、維持管理費や、修繕積立金など、別途費用が必要となるので、それらの費用は直接購入業者に確認しておくべきです。
| 税金 | 固定資産税 都市計画税 |
| 維持費用 | 住宅の点検・修繕の為の積み立て 維持管理費・修繕積立金 |
| 保険料 | 火災保険料・地震保険料・団体信用生命保険料 |
| その他 | 駐車場代 |
こうしてみると、いかに賃貸で住宅を借りていた時に、諸費用の部分の出費が抑えられていたかが分かります。大家や物件管理会社では、こうした費用を捻出していたわけです。よく言われている、賃貸で家賃を払い続けるのはもったいない、住宅を購入すれば、後々の資産形成に繋がるなどと言われていることが、改めて嘘だと分かるはずです。
住宅は購入後すぐに、購入した時の価格より2割程度下がると言われています。しかも賃貸時代には支払わずにすんだ固定資産税や管理費、修繕積立金などの支出は増えていくばかりです。特に多くの物件において、購入した物件の資産価値がすぐに下がるという点はどうしようもありません。購入した物件の資産価値が上がるというのは稀なのです。
つまり、住宅を購入することは、想像している以上に大変なことだといえます。
返済負担率は25％を上限に
住宅ローンには、返済負担率という審査基準があります。これは、資金計画の重要な考え方であり、住宅ローンの審査時に調査される項目です。具体的に言うと、返済負担率というのは、年収に締める年間返済額の割合のことで、この割合によっては、選べる住宅ローンの種類も異なってきます。
また、金融機関では、この返済負担率が審査をする上で重要なポイントであり、審査では、その上限を設定して審査をしています。一般的に民間機関の多くでは、35％が上限になっているようで、35%を超えるような返済負担率の場合、審査は通らないということになります。
ただ、公庫と、民間と提携して発売している「フラット35」では、その返済負担率が40％まで可能になっており、その点では有利な商品だといえますが、40%という返済負担率でローンを組むのはお勧めできません。そこまで自分達の負担を高くしてしまうと、もし返済が可能だとしても、今度は、日常生活に余裕がなくなってしまいます。
また、ある程度の資金余力がないと、急な出費に対応できない為お勧めはできません。ですから、もし購入したい物件があるのならば、事前に年収と、物件価格などを兼ね合わせたシミュレーションし、まずは返済負担率を25％以内に収められるかどうかを確認してみるのが良いでしょう。
住宅ローンの適用開始時とは
金利を計算、予測する上で忘れてはならないのは、金利適用の時期です。住宅ローンを組む方の中には、勘違いをしている方もいて、「契約・申込み」時点での住宅ローン金利が適用される思っているようですが、実はそうではありません。
確かに、住宅ローンの代名詞であった以前の住宅金融公庫（現在は住宅金融支援機構）では、「契約・申込み」時点での住宅ローン金利が適用されていましたが、民間の住宅ローンや、フラット35などでは、融資実行日の金利が適用されることになります。
ということは、当初想定していた金利との違いが出てくることも少なくありません。
例えば、契約・申込みをして、融資がOKとなったとしても、購入する物件が1年後に完成予定だとすると、1年後の物件が完成し、物件の引渡しが終わった後、融資実行日が決まった時点で、やっと金利が適用されることになるのです。例えば、「契約・申込み」時点で金利が1.00%だったとしても、住宅ローンの融資実行日時点では、金利が2.00%に上がってしまっているということも考えられるわけです。
1%の差はあくまでも例えばの話ですが、実際の話とすれば、住宅ローンの金利1%の違いはとても大きなものになります。購入する物件にもよりますが、その1%によって総支払い額が数百万円も違うこともあるのです。
その為、購入する前にぜひ覚えておきたいことは、金利適用は「住宅ローンが実行された時、融資実行日」だということです。そう考えると、ある程度の将来予測（金利の動向）が事前に必要となります。
購入物件が、すでに完成している、もうすぐ完成予定という方は、それほどナーバスになる必要はありませんが、完成までに時間が掛かるという場合は、将来の金利予測を含めた住宅ローン選びが必要になるでしょう。
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基本から学ぶ賢い住宅ローン選び
住宅ローン選びは、人生の中でも大きな決断の一つと言えます。選択を間違えば、支払う必要のない金利を支払うことも考えられる商品なのです。それも数叙怏~という単位ではなく、数百万円という単位にもなりかねないローン商品なのです。そうしたことにならない為にも、利用者自身が賢い借入れ方法を学ぶようにしましょう。
(1)住宅ローンとは？
(2)住宅ローンの基本
(3)住宅ローン金利タイプ
(4)住宅ローンの選び方
(5)住宅ローンの返済方法
(6)住宅ローンの借換
(7)住宅ローン繰上げ返済
(8)住宅ローンについてのまとめ
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