フラット35
フラット35
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して販売している商品で、公庫融資の代替商品と言える、民間のローン商品です。何と言っても特徴は、最長35年間、全期間固定金利でローンを組めるというのが特徴です。2007年3月に、今まで利用されてきた公的融資である、住宅金融公庫はなくなり、同月から名称が変更され、「住宅金融支援機構」になり、新しい代価得商品として発表されたのが、フラット35です。
フラット35の仕組みは、住宅金融支援機構がフラット35を発売している金融機関から利用者の住宅ローンを証券化し、それを信託銀行に信託し、それを担保として資産担保証券（MBS）を発行します。そして投資家から債券発行代金を受け取ることにより、住宅ローン貸し出しのための資金を調達する仕組みとなっています。
その最大の特徴と言えるのが、金利が長期間、変わらないということで、住宅ローン商品の中でも、最も安心して利用できるローン商品だと言うことが言えるでしょう。特に、金利上昇局面においては、その特徴をいかし、最も有力な商品となりえます。
また、フラット35では、住宅金融支援機構が提携していることもあって、利用者を優遇した商品内容となっています。金融機関によっては、通常のフラット35のメリットの他に、特約、保険などのサービスをつけている場合もありますが、主に4つのメリットが挙げられます。
金利が長期に渡り固定
フラット35は長期固定金利型住宅ローンであり、その名の通り最長35年間も金利が一定です。つまり、当初の返済予定額から金利が変わらないので、将来予測を立てやすく、シミュレーションもその他の商品と比べしやすいということが言えます。しかも、最長35年間もの間、金利が固定なので、心理的にも、金利を心配することなく返済することができます。
保証料0円、繰上返済手数料0円
民間の金融機関で発売している住宅ローンの場合、保証料が必要となる場合が多いようですが、フラット35の場合、そういった保証料金も、保証人も必要としません。また、住宅ローンの重要ポイントである繰上返済についても、他の民間ローンの場合は、必要となることが多いのですが、フラット35では、その繰上返済手数料についても無料となっています。また、返済条件の変更についても、手数料は一切必要ありません。
＊融資手数料、抵当権の設定費用（登録免許税、司法書士報酬等）、火災保険料等は、負担しなければなりません。
＊一部繰上返済の場合、繰上返済日は毎月の返済日となり、返済できる額は100万円からとなります。
独自の技術基準
住宅金融支援機構では、独自の技術基準を定め、物件を検査しています。この点は、民間のローン商品よりも基準が厳しいですが、その分、住宅の質を確保しているということが言えます。基準確認の内容としては、住宅の断熱や、耐久性、新築住宅の建築基準法に基づく検査済証が交付されているかどうかを確認しています。
安心サポート
フラット35では、多様な返済方法変更をご用意し、返済についての相談や質問を、お答えします。また、別途特約料が必要となりますが、機構団体信用生命保険や３大疾病保証付機構団体信用生命保険もご用意しています。
また、フラット35を利用する為には、住宅金融支援機構が定める技術基準をクリアする他に、適用証明書の交付を受ける必要があります。適用証明書は、下記のようなものが必要になります。
| 新築住宅（一戸建て） | ||
| 検査の種類 | 申請の時期 | 合計 |
| 適合証明検査のみ | 申請の時期に関わらず同額 | 6万3000円 |
| 性能表示＋適合証明検査劣化対策等級2・省エネ等級2を満たさない場合 | 性能表示の竣工検査まで 性能表示の竣工検査実施後 | 1万5750円 2万8350円 |
| 性能表示＋適合証明検査劣化対策等級2・省エネ等級2をすべて満たす場合 | 性能表示の竣工検査まで 性能表示の竣工検査実施後 | 6300円 2万5200円 |
| 中古住宅（一戸建て） | |
| 適合証明検査のみ実施 | 4万2000円 |
| 既存住宅性能評価＋適合証明検査 | 無料 ＊性能評価の費用は要 |
| 中古住宅（マンション） | |
| 適合証明検査のみ実施 | 4万5000円 |
| 既存住宅性能評価＋適合証明検査 | 無料 ＊性能評価の費用は要 |
フラット35の仕組み
フラット35では、今まで新規の方（新規購入、買い換え）などの方のみが対象となっていましたが、新しくフラット35保証型という商品が発売になり、借換えの場合でも条件を満たせば、借換えができるようになりました。
また、ぜひ覚えておきたいのは、フラット35の金利、手数料は、利用する金融機関によってそれぞれ異なるということです。つまり、A銀行では金利が3.00%であったとしても、B銀行では、3.15%という金利設定もあるのです。ということは、フラット35も、その他の民間の住宅ローン同様に、比較検討が必要になるということです。
以下は、住宅金融支援機構が公表している、フラット35の商品概要（ルール）です。これがフラット35のすべてと言っても過言ではありませんので、フラット35をこれから利用しようという方は必ず目を通しておきましょう。
住宅金融支援機構 フラット35資料請求（資料郵送も無料で可能です。）
http://www.flat35.com/download/index.html
フラット35の商品概要（住宅金融支援機構パンフレットより）：平成19年4月1日現在
| ご利用いただける方 | ・お申込み時の年齢が70歳未満の方（親子リレー返済を利用される場合は、70歳以上の方もお申込みいただけます。）
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| 使いみち | お申込みご本人またはご親族が押すまいになる為の、新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金（セカンドハウス、親族が押すまいにある為の住宅） ＊リフォームのための資金や、ローンの借換えにはご利用いただけません。 | ||||||||||
| 融資の対象となる住宅 | ・住宅の床免責が、 | ||||||||||
| 融資額 | 100万円以上8,000万円以下（1万円単位）で、建設費または購入価額の90%以内 | ||||||||||
| 返済期間 | 次のいずれかの短い年数であること（1年単位） 1...15年以上35年以内（申込人(連帯債務者を含みます。)が） | ||||||||||
| 融資金利 | 全期間固定金利（融資金利は、取扱金融機関の店頭及びフラット35サイトでご案内しています。また、お申込みの受付時ではなく、資金のお受け取り時の金利が適用されます。注3） | ||||||||||
| 返済方法 | 元利金等返済毎月払いまたは元金均等返済毎月払い 6ヶ月毎のボーナス払い（ご融資金額の40%以内（1万円単位）も併用できます。） | ||||||||||
| 担保 | ご融資対象となる住宅及びその敷地に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第一順位の抵当権を設定していただきます。 ＊別途、抵当権の設定費用（登録免許税、司法書士報酬等）が必要となります。 | ||||||||||
| 保証人 | 必要ありません。 | ||||||||||
| 団体信用生命保険 | 原則として機構団体信用生命保険特約制度（以下「機構団信制度」といいます。）にご加入いただきます。 ＊別途、特約料が必要となります。 | ||||||||||
| 火災保険 | ご返済を終了するまでの間、ご融資の対象となる住宅に火災保険を付けていただきます。 ＊別途、火災保険料が必要となります。また、住宅金融支援機構の特約火災保険はご利用いただけません。 【敷地に抵当権を設定する場合】 保険期間及び払込方法は、金融機関によって異なります。 【敷地に抵当権を設定しない場合】 保険期間は返済期間以上、払込方法は長期一括支払いになります。また、火災保険金請求権に、住宅金融支援機構を質権者とする第一順位の質権を設定していただきます。 | ||||||||||
| 融資手数料・物件検査手数料 | ・融資手数料は取扱金融機関によって異なります。 （定額（3～5万円程度）としている金融機関や定率（融資額×2.1%等）としている金融機関などがあります。 ・物件検査の手数料は検査機関や建設・購入される地域、一戸建て住宅かマンションかによって異なります。（市街地に建設される一戸建て住宅の平均的な手数料（新築の場合）はおおむね2～3万円台） | ||||||||||
| 保証量・繰上返済手数料 | 必要ありません。 |
注1）...収入については、原則として、お申込み年度の前年（平成19年度においては平成18年1月から12月）の収入で審査します。
注2）...連続建て住宅：共同建て（2戸以上の住宅が廊下、会談、広間等を共用する建て方のこと）以外の建て方で、2戸以上の住宅を横に連結する建て方のこと。
重ね建て住宅：共同たて以外の建て方で、2戸以上の住宅を上に重ねる立て方のこと。
注3）...資金のお受け取り日は、金融機関が定める日となります。
フラット35の手続きの流れ
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金利上昇傾向にある時や、変動金利、短期固定金利型の借換えなどに有効な住宅ローン商品と言われているのが、フラット35です。フラット35とは、住宅金融支援機香i旧住宅金融公庫）と民間の金融機関が提携して販売している、全期間固定金利型ローン（最長35年）です。
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