住宅ローン、頭金の重要性

頭金の重要性は今更言うまでもありませんが、一般的に住宅を購入する場合は頭金の2割以上は必要と言われています。しかし、物件を購入する方の中には市場が超低金利であることを理由に物件を購入してしまったり、資金が頭金の2割にも達していないにも関わらず、業者の進めるままに住宅ローンを組んでしまったいう人もいるようです。

確かに、市場が超低金利であるなら、そういった機会は見逃せませんが、やはり、昔から言われているように、資金はあればあるほど良いに決まっています。実際にそれは当たっていて、頭金なしで、物件価額100%の借入れをすると、様々なマイナス点が浮かび上がります。

まず、「フラット35」の利用が難しくなります。フラット35と言えば、民間ローンでありながら住宅金融支援機構と、民間の金融機関が提携して販売している長期固定型のローン商品です。長期間返済額が毎月一定、安心して返済できる上に、借入れの審査も緩く、民間で断られたという方にも窓口を広げています。まさに公的要素が強い民間ローンと言えるでしょう。

しかし、フラット35では、契約者の審査が緩い分、建物の技術審査は厳しく、細かく条件があります。条件の中には、「100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価額の9割以内（1万円単位）」という項目もあり、現状では、物件価額100%の物件はフラット35での借入れは難しいと言えます。提携金融機関によっては可能になるかもしれませんが、いずれにしても難しいと言えるでしょう。

その為、物件価額100%である方達は、必然的に、短期の固定金利選択型や、変動金利など、審査がより緩いく、リスクが高いものを選ばざる得なくなるわけです。つまり、初期資金が乏しいと、選べる金利タイプが少なく、それだけ大きなリスクを背負わなければなりません。

例えば、それでも無理をして、頭金なしで物件を購入したとします。そして、数年後に支払いが困難になり、購入した物件を売り出してしまいます。しかし、その時、購入した物件の評価額がローン残高を下回っている場合は「担保割れ」となり、売りたいのに売れない、借換えをしたいのに借換えできない状態になってしまうのです。

しかし、それも資金をある程度貯めておけば、物件を売却する時にも担保割れになる可能性が少なくなり、それだけリスクも減るというわけです。

ローン商品の中には、担保評価額の200〜300%まで融資可能という商品もありますが、あまり無理をして利用すると、最悪の場合、自宅を失うばかりか、大きな負債を背負うことになりますので、借入れの前に充分なシミュレーションは必要でしょう。

また、諸費用についても考えておかなければなりません。諸費用とは契約時に支払うもので、この部分は貯めておいた資金で支払わなければなりません。諸費用さえも貯まっていないのであれば、ますます今後の返済が危険だと言えます。こうしたことを踏まえると、いつの時代においても、頭金は十分にあったほうが良いことが言えるはずです。

＊頭金とは、物件価額の内、現金で売り手側に支払うお金のことを言います。